Son dönemde Berlin, Münih ve Kuzey Denizi gibi bölgelerde ev satın almak giderek daha değerli hale geliyor. Artan faiz oranları, emlak fiyatlarını düşürmeye başlamışken, konut sıkıntısı nedeniyle kiralar hala yükselmeye devam ediyor. Bu durum, bazı bölgelerde yatırım fırsatlarının ortaya çıkmasına neden oluyor.
Suhl: Fırsatlarla Dolu Bir Şehir
Thüringen’in güneyindeki Suhl, geçmişte subay okulları ve motosiklet üreticileri ile biliniyordu. Ancak, Doğu Almanya‘nın çöküşünden bu yana şehir ciddi bir nüfus kaybı yaşadı; nüfus 60.000’den 35.000’e düştü ve önümüzdeki on yıl içinde bu sayının daha da azalması bekleniyor.
Buna rağmen, Suhl, mülk alıcıları için ilginç bir fırsat sunuyor. Satın alma fiyatları son yıllarda ortalama %19 düşerken, kiralar 2019’dan bu yana %5 artış gösterdi. Bu durum, yatırımcılar için yüksek kira getirisi potansiyeli anlamına geliyor; ortalama bir dairede %4,7 kira getirisi elde etmek mümkün. Uzmanlar, bu dengesizliğin gelecekte de devam edeceğini öngörüyor. Ancak, Suhl’a taşınmak isteyen kiracı bulmak, yatırımcılar için en büyük zorluk.
Kiraların Artışı ve Satın Alma Fiyatları
Suhl, bu durumu yalnızca Almanya’da değil, genel olarak birçok bölgede görmek mümkün. 2010’lardaki düşük faiz döneminin bir yansıması olarak, genel olarak satın alma fiyatları, kiralardan daha hızlı artış göstermişti. Ancak, Avrupa Merkez Bankası’nın faiz artışlarıyla birlikte emlak finansmanı maliyetleri yükseldi. Bu da satıcıların fiyatlarını düşürmeye zorladı. 2022’den 2023’e kadar bazı bölgelerde enflasyona göre düzeltilmiş satın alma fiyatları %20’ye kadar düştü.
Yatırımcılar için Pozitif Gelişmeler
Kira, satın alma fiyatına göre ne kadar yüksek olursa, kira getirisi de o kadar artar. Geçen yıl, Almanya genelinde ortalama kira getirisi %3,3’ten %3,7’ye yükseldi. Bu değerler, yatırımcılar için olumlu bir gösterge. Düşen satın alma fiyatlarının yanı sıra, büyük şehirlerdeki konut sıkıntısı da kiraların artmasına yol açıyor.
Almanya’nın Farklı Bölgelerinde Gelişmeler
Almanya’nın 400 şehri ve bölgesinde bu gelişmeler, her yerde aynı değil. 2019’dan bu yana satın alma fiyatları ve kiralar arasında ciddi farklar gözlemleniyor. Çoğu bölgede, alıcılar ortalama %28 daha fazla öderken, kiracılar %18 daha fazla ödüyor. Bavyera’nın Straubing-Bogen bölgesi, bu durumun en çarpıcı örneği. Burada satın alma fiyatları %93 artarken, kiralar yalnızca %18 yükseldi.
Bavyera ve Büyük Şehirlerdeki Durum
Bavyera, Münih ve çevresinde, kiraların satın alma fiyatlarından daha hızlı arttığı bölgelerin başında geliyor. Münih gibi büyük şehirlerde, kiralar 2019’dan bu yana %31’e kadar artış gösterdi. Diğer şehirlerde de benzer durumlar yaşanıyor; Berlin, Stuttgart ve Augsburg gibi şehirlerde de kiralar, satın alma fiyatlarını geçmeye devam ediyor.
Doğu Almanya’da Nüfus Sorunu
Nüfus düşüşü, Doğu Almanya’daki bazı şehirlerde belirgin bir sorun haline geldi. Suhl ve çevresindeki bölgeler, hem satın alma fiyatlarının düşmesi hem de kiraların artmasıyla dikkat çekiyor. Bu nedenle, yatırımcılar için dikkat çekici fırsatlar sunmaya devam ediyor.
Kaynak: Focus
